자산관리 ㅣ 세제/법률
2주택자 전세보증금에 대해서도
주택임대소득이 발생한다고요?
박하나 씨는 기준시가가 12억원을 초과하는 고가주택 2채를 보유하고 있습니다. 한 채는 거주 중이고 다른 한 채는 임대 중입니다. 그동안 전세를 주고 있었기 때문에 주택임대소득에 대해 신경 쓰지 않고 있었지만, 내년부터는 간주임대료 대상이 된다는 말을 듣고 이번에 만기가 다가오는 임대차계약을 어떻게 할지 고민입니다.
부동산을 임대하여 소득이 발생하면 사업자등록 여부와 관계없이 매년 5월에 종합소득세를 신고∙납부해야 하는데요. 그중 주택에서 임대소득은 반드시 종합과세 신고대상이 되는 것은 아닙니다. 주택수와 임대유형에 따라 비과세도 가능합니다.
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은퇴 후 주택임대에 대한 궁금증
세금과 건강보험료는?
1부: 임대 주택 수와 유형에 따른
과세 방식
https://www.hana1qm.com/web/2536/pdsView.do
이번 시간에는 박하나 씨와 같이 2주택자 및 고가주택 보유자에 대한 주택임대소득, 간주임대료 산정 등에 대해 문답 형식으로 알아보겠습니다.
Q. 월세가 아니라 전세를 주는 경우에도 주택임대소득이 산정되나요?
A. 네. 경우에 따라 주택임대소득이 산정될 수 있습니다. 월세를 받지 않아도 부부 합산 주택수가 3채 이상이고 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우, 보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 주택임대소득으로 봅니다. 하지만 올해 개정된 소득세법 시행령에 따라 주택수가 부부 합산 2채인 경우에도 2채 모두 기준시가가 12억원을 초과하며 보증금 합계액이 12억원을 초과하였다면 간주임대료를 계산합니다. 개정규정은 2026년에 발생하는 임대소득부터 적용됩니다. 따라서 내년부터는 기준 시가가 12억원을 넘는 고가주택 2채를 보유한 경우, 월세를 받지 않고 전세보증금만 받아도 주택임대소득이 발생하여 소득세 신고를 해야 할 수 있습니다.
간주임대료 계산 대상
| 구분 | 현재 | 2026.1.1 부터 |
|---|---|---|
| 주택 1채 | 간주임대료 대상 아님 | 간주임대료 대상 아님 |
| 주택 2채 | 간주임대료 대상 아님 | 간주임대료 대상 (2채 모두 기준시가 12억원 초과하며 보증금 합계액 12억원 초과하는 경우) |
| 주택 3채 이상 |
간주임대료 대상 (보증금 합계액 3억원 초과하는 경우) |
간주임대료 대상 (보증금 합계액 3억원 초과하는 경우) |
| 구분 | 현재 | 2026.1.1 부터 |
|---|---|---|
| 주택 1채 | 간주임대료 대상 아님 | 간주임대료 대상 아님 |
| 주택 2채 | 간주임대료 대상 아님 | 간주임대료 대상 (2채 모두 기준시가 12억원 초과하며 보증금 합계액 12억원 초과하는 경우) |
| 주택 3채 이상 |
간주임대료 대상 (보증금 합계액 3억원 초과하는 경우) |
간주임대료 대상 (보증금 합계액 3억원 초과하는 경우) |
주: 주택수는 부부 합산 기준이며, 전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 포함하지 않음
Q. 주택자의 전세도 주택임대소득에 대해 세금을 낸다는데 지금처럼 전세 15억원을 그대로 유지하면 어떻게 되나요?
A. 전세보증금 15억원만 있는 경우 간주임대료 대상이며, 간주임대료 산식에 따라 2,232만원의 주택임대소득이 계산됩니다.
연간 간주임대료 산식
(보증금-3억원) X 60% X 정기예금이자율(‘25년 귀속 3.1%)
→
(15억원-3억원) X 60% X 3.1%
=2,232만원
(보증금-3억원) X 60% X 정기예금이자율(‘25년 귀속 3.1%)
→
(15억원-3억원) X 60% X 3.1%
=2,232만원
Q. 현금 흐름이 필요한데, 이참에 임대차계약을 보증금 2억원에 월세 500만원으로 하면 어떨까요?
A. 이 경우 보증금이 12억원을 넘지 않으므로 간주임대료는 계산하지 않으며, 1년간 수령한 월세 6,000만원이 주택임대소득이 됩니다.
Q. 갑자기 주택임대소득이 너무 크게 계산되는데, 이를 줄일 방법은 없을까요?
A.보증금을 12억원으로 설정하고 그에 맞는 월세 100만원을 받는 형태의 계약을 하는 경우 주택임대소득을 줄일 수 있습니다. 보증금이 12억원 이하이므로 간주임대료를 계산하지 않으며, 1년간 수령한 월세 1,200만원만 주택임대소득이 계산됩니다. 또한, 주택임대 수입금액이 2천만원을 넘지 않으므로 종합과세 대상이 아니며, 14% 세율로 분리과세를 적용할 수 있습니다.
임대차계약 형태별 주택임대소득 비교
| 임대차계약 형태 | 주택임대소득 | 비고 |
|---|---|---|
| 전세보증금 15억원 | 2,232만원 | |
| 보증금 2억원 / 월세 500만원 | 6,000만원 | |
| 보증금 12억원 / 월세 100만원 | 1,200만원 |
2천만원 이하 분리과세 가능 |
| 임대차계약 형태 | 주택임대소득 | 비고 |
|---|---|---|
| 전세보증금 15억원 | 2,232만원 | |
| 보증금 2억원 / 월세 500만원 | 6,000만원 | |
| 보증금 12억원 / 월세 100만원 | 1,200만원 |
2천만원 이하 분리과세 가능 |
박하나 씨의 사례와 같이 고가주택 2채를 보유하고 있다면 2026년 개정 규정 적용에 앞서 미리 임대차계약 형태에 대한 고민을 해보는 건 어떨까요?
글 _ 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 서웅규 세무사
게시일: 2025.05.20