자산관리 ㅣ 세무/법률
[전문가 칼럼]
조정대상지역 발표에 따른
주택 세금 변화
작년 12월 17일 국토교통부는 조정대상지역 신규 지정지역을 발표했다. 수도권과 광역시 중심으로 형성됐던 기존 조정대상지역이 충남 논산 및 공주, 전남 여수 및 순천 등 지방 중소도시들까지 전국 36개 지역이 추가 지정된다는 내용이다.
이번 조정대상지역으로 새롭게 지정된 곳들은 발표 다음날인 작년 12월 18일부터 지정 효력이 발생했다. 갑작스럽게 조정대상지역으로 지정됨에 따라, 보유하고 있는 주택이나 취득 예정인 주택의 세금에 어떤 영향이 있는지 문의가 잇따르고 있다. 한편 정부는 앞으로도 조정대상지역을 분기별로 추가 또는 해제하겠다고 밝혔다. 앞으로 조정대상지역에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 알아둘 필요가 있다.
(취득 당시 조정지역 여부로 판단)
(단, 세대원 포함 무주택자가 조정대상지역 지정 전 매도계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되면 잔금 지급시 조정대상지역이 되었더라도 중과 규정 적용 배제)
조정대상지역의 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 받기 위해서는 ‘2년 보유 요건’뿐 아니라 ‘2년 거주 요건’을 추가로 충족해야 한다. 이 규정은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 대해 적용하도록 하고 있으므로, 조정대상지역으로 추가 지정된 이후에 취득하는 경우에는 거주요건이 추가된다. 또한, 취득 당시 조정대상지역이었다면 이후 조정대상지역에서 해제됐다 하더라도 거주요건을 충족해야 비과세를 적용 받을 수 있다.
(양도 당시 조정지역 여부로 판단)
(단, 조정대상지역 지정 전 매도계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되면 잔금 지급 시 조정대상지역이 됐더라도 중과 규정 적용 배제)
조정대상지역 내에서 다주택자가 주택을 양도하면 장기보유특별공제는 적용하지 않고, 양도소득세율은 기본세율에 10%(2주택 보유자) 또는 20%(3주택 이상 보유자)가 추가 된다. 이 규정은 양도 당시 조정대상지역인지 여부에 따라 달라진다. 따라서 이번에 조정대상지역에서 해제된 지역은 취득 당시에는 조정대상지역이었다 하더라도, 양도 당시 조정대상지역이 아니므로 양도소득세 중과 규정은 적용되지 않는다. 반대로 조정대상지정 전에 주택을 취득했다 하더라도 양도 당시에 조정대상지역이라면 양도소득세 중과 규정이 적용된다.
(신규주택 취득 당시 조정지역 여부로 판단)
(단, 조정대상지역 지정 전 매수계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 잔금 지급 시 조정대상지역이 됐더라도 강화된 보유기간 규정 적용 배제)
기본적으로 주택을 갈아탈 때는 신규주택을 취득한 지 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 적용받는다. 하지만, 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득 후 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 신규 주택에 전입해야 한다. 이러한 강화된 요건은 신규주택 취득일 당시에 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역인 경우에 적용된다.
(양도 당시 조정지역 여부로 판단)
[2021.5.31 이전 양도 시]
(단, 조정대상지역 지정 전 매도계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되면 잔금 지급 시 조정대상지역이 됐더라도 중과 규정 적용 배제)
일반적으로 분양권은 일반 부동산과 마찬가지로 보유기간에 따라 단기 1년 이내 50%, 2년 이내 40%로 과세되고, 2년 이상인 경우에는 기본세율로 과세된다. 하지만 조정대상지역에서 분양권을 양도할 때는 보유기간과 관계없이 50% 단일세율이 적용된다. 세법개정으로 2021년 6월 1일부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 분양권은 보유기간 1년 이내 70%, 1년 이상 60%로 높은 양도소득세율로 과세된다.
종합부동산세는 기본적으로 세율 0.6~3.0% 로 과세되고, 세부담 상한액이 작년 대비 150% 적용된다. 하지만 조정대상지역 2주택 이상이거나 전국 3주택 이상자에 대하여는 중과세율 1.2~6.0% 및 세부담 상한액이 300%로 적용되어 기본세율에 비해 2배 정도 부담이 증가 한다. 종합부동산세는 보유세 과세 기준일인 매년 6월 1일에 당시 보유한 주택의 수와 지역 현황에 따라 과세된다.
(주택 취득 당시 여부로 판단)
(단, 조정대상지역 지정 전 매수계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 비조정지역 취득세율 적용)
취득하는 주택이 조정대상지역이 아니라면 3주택부터 중과가 적용되지만, 조정대상지역에 있다면 2주택부터 중과된 취득세율이 적용된다. 기존 1주택이 있는 상태에서 신규 1주택을 추가로 취득할 때, 신규주택이 비조정대상지역에 있을 경우 기본세율이 적용되지만, 신규주택이 조정대상지역에 있다면 8% 취득세율이 적용되는 것이다. 또한 증여로 주택을 취득하는 경우 비조정대상지역 주택은 기본세율 3.5%가 적용되지만, 조정대상지역 내 기준시가 3억원 초과 주택은 12%로 중과된다.
글 하나은행 자산관리사업섹션
김재현 회계사