자산관리 ㅣ 세무/법률
[전문가 칼럼]
슬기로운 주거생활을 위한
임대차 3법
개정 주택임대차보호법(이하 ‘개정법’)이 전격 시행됐다. 떠나는 막차를 잡듯 임시국회 마지막 본회의를 거치고, 다음날 임시 국무회의, 대통령 재가, 관보게재까지 세 단계를 하루 만에 모두 거친 숨가쁜 일정이었다.
2+2의 일방적 계약갱신요구권, 전·월세 5% 상한을 포함하는 개정법의 내용이 시장의 동요를 일으킬 수 있다는 정부의 판단 때문인지 개정법은 일사불란하게 도입 및 시행됐다(두 제도의 정착을 위한 전월세신고제 역시 내년 6월부터 시행예정이다). 시행과 함께 국토교통부와 법무부의 설명자료 및 해설서가 배포됐지만 주거와 관련된 분쟁사례를 모두 담기엔 역부족이다. 결국 개정법의 내용을 숙지하고 이에 따라 대처하는 것은 당사자 몫이 됐다. 개정법과 관련해 특히 자주 받는 문의사항을 정리했다.
네. 임차인(세입자)은 1회 2년의 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 개정법 시행 전에 쌍방이 협의한 경우라도 임차인(세입자)은 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 법 시행 전 임대인(집주인)이 이미 새로운 세입자와 계약을 체결한 경우라면 갱신을 요구할 수 없습니다.
네. 기존에 장기거주해 온 임차인(세입자)이라 해도 개정법 시행 이후 1회 2년에 한해서는 추가적으로 갱신을 요구할 수 있습니다.
아닙니다. 개정법상 갱신요구는 반드시 ‘명시적’으로 이뤄져야 합니다. 따라서 묵시적으로 연장이 이루어진 경우, 임차인(세입자)은 추후에 명시적으로 갱신요구권을 행사해 추가적으로 2년의 거주를 주장할 수 있습니다.
인상에는 협의가 필요합니다. 갱신요구권에 의해 연장되는 계약은 ‘전 계약과 동일한 조건’일 것이 원칙입니다. 따라서 차임 인상, 월세로의 전환 등 변경을 위해서는 임차인(세입자)의 동의가 필요합니다.
임차인(세입자)이 계약체결 시에 동의한 경우라도 추후에 상한제의 효력을 주장한다면 초과부분은 반환해야 합니다. 또는 임차인(세입자)이 5% 이상의 인상을 인정한 후, 다음 만기 시 갱신요구권을 행사하여 추가 2년의 거주기간을 주장할 수 있습니다.
글 하나은행 자산관리사업지원부 AD팀
김정현 변호사